İnşaat Alanı Hesaplama Aracı
İnşaat Alanı Nedir?
Projede yer alan herhangi bir yapının inşaatının başlayacağı proje alanıdır. Bir arazi bölümü olan inşaat alanı, binanın, dükkânın ya da herhangi bir yapının aslında konumlanacağı yerdir. Özellikle yapı ruhsatları alınırken dikkate alınması gereken toplam alandır.
İnşaat alanı ile arsa alanı karıştırılmamalıdır. Üç katlı bir bina yapılacaksa bu binanın inşaat alanı zemin katın, birinci, ikinci ve üçüncü katların toplam metrekarelerinden oluşur. Yani inşaat alanı yalnızca toprakta kaplayan metrekare alanını ifade etmez. Buna aynı zamanda bodrum, otopark, ortak alanlar gibi alanlar da eklenir. Ancak her durumda olduğu gibi bunda da istisnalar vardır.
İnşaat Alanı Hesaplamasında Kullanılan Kavramlar
Bir projeye başlanırken bu projenin her aşaması oldukça önemlidir. Bu yüzden son derece dikkatli ve özenli davranmak gerekir. Burada önemli olan konulardan biri de inşaat alanı proje kavramlarıdır. En çok kullanılan kavramlar; parsel alanı, taban alanı katsayısı, kat alanı katsayısı, ortak alanlar olarak sıralanabilir.
İnşaat alanı hesaplanırken tüm bu unsurlar göz önüne alınarak son derece doğru ve net bir proje ortaya konur. Daha sonra ruhsat alınırken bunların her biri son derece önemli olduğu için hata yapılmaması gerekir. aynı zamanda ruhsat alındıktan sonra ekleme de yapılamaz.
Parsel Alanı
İnşaatın ya da yapının yapılması planlanan arsa parçasının yüzölçümlerinin toplamıdır. İlgili yapının belirlenen sınırlarının içindeki toplam alandır. Özellikle yeni başlanacak olan inşaat projelerinde ve şehir planlamalarında yaygın olarak kullanılır.
İnşaat izni alınabilmesi için ilk olarak parsel alanının belirlenmiş olması gerekir. İmar değerlendirilmesi yapılırken yapıya uygunluğu kontrol edilir. Aynı zamanda tapuda da arsanın yer alan büyüklüğü parsel alanına göre belirlenir. Belediyeden alınacak olan her türlü ruhsat ve izinler parsel alanına göre belirlenir.
Taban Alanı Katsayısı (TAKS)
Taban alanı kat sayısının kısaltılması olan TAKS, bir yapı için izin verilen maksimum taban alanıdır. Yani toplam arsanın ne kadarının bina olduğunu gösteren unsurdur. Bu bilgi ise yüzdelik ya da ondalık oranla verilir. Özellikle belediyelerin vereceği ruhsatlarda ve imar planlarında kullanılır.
TAKS, özellikle inşaatın arsa üzerindeki yoğunluğu ve çevre düzenlemesi gibi konuların kontrolleri için önemlidir. Bu sayede yalnızca binalaşma değil, aynı zamanda şehir estetiği ve yeşil alan kontrolü de sağlanmış olur.
Kat Alanı Katsayısı (KAKS / Emsal)
Emsal olarak da bilinen KAKS, arsadaki maksimum inşaat alanını gösterir. Yani inşaatın yapılması planlanan arsada kaç metrekare kullanım olacağı belirlenir. Toplam kapalı alanı gösteren bir unsurdur. Bu alana ortak alanlar ve zeminden çatı katına kadar kapalı olan her alanın metrekaresi dahil edilir.
Bir alandaki bina sayısını ve binaların yüksekliğini kontrol etmeyi sağlayan KAKS, aynı zamanda şehir planlaması sağlayarak düzen oluşturması açısından da önemlidir. Bu sayede aynı bölgede farklı parsel ve kullanımlar da önlenmiş olur.
Ortak Alanlar ve Bağımsız Bölümler
İnşaat projelerinde özellikle de apartman ve binalarda en önemli iki kavram ortak alanlar ve bağımsız bölümlerdir. Her ikisinin de kullanımı ve kat maliklerinin hakları açısından düzenlemeler vardır. İkisi aynı şey olmadığı için ayrı değerlendirilir.
Ortak alanlar, binadaki tüm maliklerin ve binada oturan kiracıların eşit kullanım hakkına sahip olduğu ortak alanlardır. Bu alanlarda herhangi bir kat maliki dahil, kimse mülkiyet hakkına sahip değildir. Yani buralarda özel bir hak iddia edemez ve özel alanları gibi de kullanamazlar. Tapuda gösterimi ortak mülkiyet olaraktır. Aidata bu alanların bakımları, temizlikleri ve giderleri dahildir. Merdiven, otopark, bahçe, depo, koridor gibi alanlar buna örnek verilebilir.
Bağımsız bölümler ise söz konusu yapıda tek başına kullanım hakkına sahip olunan ve ayrı mülkiyete sahip olan alanlardır. Tapuda gösterimi ayrı olarak yapılır ve kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulabilen alanlardır. Apartmanda yer alan daireler, apartman altı dükkanlar buna örnek verilebilir.
İnşaat Alanı Hesaplama Örnekleri
Bir projenin başında inşaat alanı ve kullanımları belirlenmelidir. Bu yüzden hesaplamalar ve planlar henüz proje aşamasında belli olmalıdır. İnşaat hesaplamasına verilebilecek örneklerden bazıları şu şekildedir:
Parsel: 2.000 metrekare
KAKS: 2.00
Bu durumda toplam inşaat alanının hesaplaması 2.000 x 2.00 = 4.000 metrekare olur. Yani arsaya toplam 4.000 metrekare olacak şekilde kapalı alan inşaa edilmesine izin verilebilir. Bu alan elbette katlara bölünerek kullanılır. 10 katlı yapılacaksa her kat toplam 400 metrekare olmak zorundadır. Bu da daire sayısına göre tekrar bölünerek hesaplanır.
Parsel: 1.000 metrekare
TAKS: 0.50
Bu projenin en fazla taban alanı 1.000 x 0.50 = 500 metrekare olur. Yani bina arsa toplam en fazla 500 metrekare bir alan kaplayabilir. Bu örneklerin dışında da elbette inşaat alanı hesaplama yöntemleri vardır. Örneğin emsal dışında kalan bölgeler hesaba katılarak da inşaat alanı hesaplaması yapılabilir.
İnşaat Alanı Hesaplamasında Dikkat Edilecek Noktalar
İnşaat alanlarının hesaplanması, bir yapı içi en önemli adımlardan biridir. İleride alınacak izinler, kullanım alanları, ruhsatlar hatta oturmayı tercih edecek insanlar için belirleyici rollerden biridir. Bu yüzden inşaat hesaplaması yapılırken bazı noktalara özellikle dikkat edilmesi ve üzerinde durulması gerekir.
Belirlenmesi gereken alanların öncelikle net ve açık bir şekilde belirlenerek tanımlanması gerekir. Buna alanların kullanımları ve metrekare gibi detaylar da dahildir. Ortak alanların durumları ve kullanımları da hesaba katılarak inşaat alanı planı yapılması gerekir.
İlgili bölgenin belediye mevzuatları ve yönetmelikler de inşaat alanı hesaplaması için önemli noktalar arasında yer alır. Belediye izinlerinin ve ruhsatlarının da çıkma durumları göz önüne alınarak karar verilmesi gerekir. KAKS ve TAKS yorumları doğru bir şekilde yapılmalıdır. En önemli noktalardan biri de konuyla ilgili başarılı ve bilgili mühendis ve mimarlardan hizmet alınmalıdır.
Yönetmeliklere Göre Dahil Edilen ve Edilmeyen Alanlar
İnşaat alanı hesaplamasında şüphesiz en önemli faktörlerden biri emsal alanlarıdır. Genel olarak ülkemizde kabul edilen ve emsal olarak kabul edilen ve edilmeyen alanlar doğru şekilde belirlenmelidir. Emsale kabul edilen alanlar; merdivenler, kat boşlukları, koridorlar, asansör, bağımsız bölümler ve taşıyıcı duvarlar olurken emsal kabul edilmeyen alanlar ise yangın merdiveni, açık teras bölümleri, otopark, bahçe gibi alanları kapsar.
Yönetmeliklere göre emsale dahil olan ve olmayan alanlar bu şekilde genel olarak kullanılsa da ilgili belediyenin imar yönetmeliklerinde durum farklı olabilir. Bu yüzden belediyeden yazılı şekilde görüş belgesi alınarak hareket edilmesi daha doğru ve kesin olacaktır.
Balkon, Otopark, Sığınak, Depo Alanları
İnşaat alanı hesaplanırken kapalı otoparklar ve sığınıklar büyük ölçüde emsale dahil olmazlar. Eğer amaçlarından farklı olarak ticari şekilde kullanılacak emsale dahil olabilir. Bu da çok yaygın rastlanan bir durum değildir.
Balkon ve sığınaklar ise duruma göre değişmekle birlikte genelde emsale dahil edilir. Balkonun üstü kapalıysa ve taşıyıcı yapıya dahilse, emsal içerisinde yer alır. Depo ise eğer daire içindeyse ve bağımsız alanda yer alıyorsa dahil edilir ancak bodrum depo gibi alanlar genelde dahil edilmez. Bu konuda yine belediyeden görüş almak daha doğru olur.
İmar Planı ve Belediye Mevzuatına Göre Farklılıklar
İnşaat alanı belirlemede de hesaplamada da en çok takılma yaşanan konulardan biri imar planı ile belediye mevzuatlarının farklılık göstermesidir. Öncelikle her ikisinin hukuki olarak da işleyiş olarak da aynı olmadığını belirtmek gerekir. Öncelikle imar planı belirli alanlar için özel olarak hazırlanan planlarken belediye mevzuatı genel kuralları kapsar.
İmar planı ile bölgedeki şartlar belirlenirken belediye mevzuatı ile yapılarda olması gereken özellikler, dikkat edilmesi gereken noktalar ve yasaklı durumlar belirlenir. İmar planı yalnızca belirli bir alan için geçerlidir ancak belediye mevzuatı o ilçe hatta il için geçerlidir. Bu durumda bir inşaat projesinde öncelikli olarak imar planı göz önüne alınmalıdır.
İnşaat alanı ile kullanım alanı aynı şey mi?
Hayır her ikisi aynı şey değildir. İnşaat alanı, brüt olarak belirlenen tüm yapının alanıdır. Kullanım alanı ise yaşanacak olan kullanılabilir alanı ifade eder.
Kat bahçeleri inşaat alanına girer mi?
Duruma göre değişir. Üzerinin kapalı ya da açık olması, kullanım alanı, yapıda nerede yer aldığı gibi faktörlere bağlı olarak değişir.
KAKS ve emsal aynı mı?
Evet, kat alanı kat sayısı olarak kısaltılan KAKS, emsal ile aynı anlamda kullanılır.
Otopark ve sığınak alanı hesaba katılır mı?
Otopark ve sığınaklar, inşaat alanına katılır ancak emsale dahil edilmez. Yapının bir parçası oldukları için fiziksel olarak kullanılabilir olmalarından dolayı inşaat alanına katılır. Ancak emsale dahil olmazlar.
Balkonlar inşaat alanına dahil edilir mi?
Büyük çoğunlukla balkonlar inşaat alanı olarak kabul edilir. Çünkü üstleri kapalı ve iç mekanla birleşmiş durumdadırlar. Ancak hem yanları hem de üzeri açık olan bir balkon, emsal dışı kalır.